Luận văn Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại Quận 2 và 7 Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tài liệu: Luận văn Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cư nghiên cứu điển hình tại Quận 2 và 7 Thành phố Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH __________________ NGUYỄN TẤN PHONG XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ GỐC CĂN HỘ CHUNG CƢ NGHIÊN CỨU ĐIỂN HÌNH TẠI QUẬN 2 VÀ 7 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS, TS. Nguyễn Ngọc Vinh Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
2. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là bài nghiên cứu của chính tôi, bên cạnh đó có sự hỗ trợ của giảng viên hƣớng dẫn. Các trích dẫn và số liệu đều đƣợc trích dẫn nguồn. Những nội dung và kết quả nghiên cứu chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tp.HCM, ngày 9 tháng 6 năm 2015 Nguyễn Tấn Phong
3. MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt Danh mục các bảng Chƣơng 1 ............................................................................................................................................ 1 MỞ ĐẦU............................................................................................................................................ 1 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu .......................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................................. 2 1.3 Các giới hạn nghiên cứu ........................................................................................................... 3 1.3.1 Phạm vi không gian ........................................................................................................... 3 1.3.2 Phạm vi thời gian .............................................................................................................. 3 1.4 Ý nghĩa đề tài nghiên cứu ........................................................................................................ 4 1.5 Kết cấu bài nghiên cứu ............................................................................................................. 4 Chƣơng 2 ............................................................................................................................................ 6 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ ......................... 6 2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ ......................................................................................... 6 2.1.1 Khái niệm Căn hộ chung cƣ .............................................................................................. 6 2.1.2 Phân loại căn hộ chung cƣ ................................................................................................. 7 2.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá .................................................................................................... 8 2.2.1 Khái niệm về chỉ số giá ..................................................................................................... 8 2.2.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam ....................................................... 9
4. 2.3 Phƣơng pháp xác định chỉ số giá bất động sản ...................................................................... 10 2.3.1 Phƣơng pháp giản đơn ..................................................................................................... 11 2.3.2 Vận dụng phƣơng pháp phân tích giao dịch lặp lại trong việc ƣớc lƣợng chỉ số giá bất động sản 2.3.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng bằng hồi quy Hedonic ............................................. 15 2.3.4 Luận giải về phƣơng pháp xác định chỉ số giá của đề tài ................................................ 18 2.4 Xây dựng mô hình xác định chỉ số giá ................................................................................... 18 2.4.1 Khung phân tích chung ................................................................................................... 18 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu ........................................................................ 20 2.4.3 Phân tích và lựa chọn biến cho mô hình hồi quy ............................................................ 22 Chƣơng 3 .......................................................................................................................................... 29 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................................................... 29 3.1 Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................................................ 29 3.1.1 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp..................................................................................... 29 3.1.2 Phƣơng pháp chuyên gia ................................................................................................. 29 3.1.3 Phƣơng pháp phân tích định lƣợng ................................................................................. 29 3.2 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu ............................................................................. 30 3.2.1 Sơ lƣợc về tổng thể nghiên cứu ....................................................................................... 30 3.2.2 Phƣơng pháp chọn mẫu nghiên cứu ................................................................................ 31 3.2.3 Cỡ mẫu nghiên cứu ......................................................................................................... 31 3.2.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu ..................................................................................... 32 3.3 Phƣơng pháp phân tích số liệu ............................................................................................... 32 3.3.1 Thống kê mô tả ................................................................................................................ 32 3.3.2 Phân tích hồi quy ............................................................................................................. 33 3.4 Mô hình nghiên cứu ............................................................................................................... 33 3.4.1Giải thích biến phụ thuộc ................................................................................................. 33
5. 3.4.2 Giải thích biến độc lập .................................................................................................... 34 3.5 Danh sách biến cho mô hình và kỳ vọng dấu ......................................................................... 38 Chƣơng 4 .......................................................................................................................................... 40 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................................................................. 40 4.1 Phân khúc giá 1 (Căn hộ từ 15-25 triệu VND/ ) .............................................................. 40 4.1.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 40 4.1.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 40 4.1.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 43 4.2 Phân khúc giá 2 (Căn hộ trên 25 triệu VND/ ) ................................................................. 45 4.2.1 Thống kê mô tả................................................................................................................ 45 4.2.2 Kiểm định mô hình hồi quy ............................................................................................ 45 4.2.3 Mô hình hồi quy cuối cùng ............................................................................................. 49 4.3 Xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ...................................................................... 50 4.3.1 Tiêu chí xác định căn hộ điển hình ................................................................................. 50 4.3.2 Vận dụng ƣớc tính chỉ số giá căn hộ chung cƣ điển hình ............................................... 53 4.3.3 Kết luận ........................................................................................................................... 56 Chƣơng 5 .......................................................................................................................................... 58 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................................................... 58 5.1 Kết luận .................................................................................................................................. 58 5.2 Hạn chế của nghiên cứu ......................................................................................................... 58 5.3 Những gợi ý về hƣớng nghiên cứu tiếp theo .......................................................................... 59
6. Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Danh sách biến của các nghiên cứu trƣớc đây Phụ lục 2: Thống kê về mẫu nghiên cứu Phụ lục 3: Thống kê ý kiến chuyên gia Phụ lục 4: Kết quả hồi quy Phụ lục 5: Phiếu khảo sát
7. Danh mục các chữ viết tắt Từ viết tắt Từ viết đầy đủ APCOMP Apartment Complex BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng BUSYST Busy Street CRTYD Courtyard CUL Cul-de-sac GARAGESP Garage Space HISTDES Historic Desinignted LAKERIV Lake River LAKERIV Lake River PARKSQ Park Square QĐ-TTg Quyết định – Thủ tƣớng SQFT Square Feet TĐG Thẩm định giá Tp. HCM Thành phố Hồ Chí Minh Tp. Hà Nội Thành phố Hà Nội TS Tài sản TT-BXD Thông tƣ – Bộ Xây Dựng OLS Ordinary Least Square UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam Đồng
8. Danh mục các bảng STT TÊN BẢNG 1 Bảng 2.3.3a Danh sách biến – Nghiên cứu của Chihiro Shimizu và các cộng sự 2 Bảng 2.3.3b Danh sách biến – Nghiên cứu của Richard J. Cebula 3 Bảng 2.3.3c Danh sách biến – Nghiên cứu của Davor Kunovac và các cộng sự 4 Bảng 2.3.3d Danh sách biến – Nghiên cứu của Lục Mạnh Hiển 5 Bảng 2.4.1 Khung phân tích kinh tế lƣợng 6 Bảng 2.4.2 Khung phân tích đề nghị cho nghiên cứu 7 Bảng 2.4.3a Thống kê ý kiên chuyên gia về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá căn hộ 8 Bảng 2.4.3b Danh sách các biến của mô hình hồi quy 9 Bảng 3.3.1a Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 1 10 Bảng 3.3.1b Thống kê số lƣợng mẫu căn hộ – Phân khúc giá 2 11 Bảng 4.3.1a Thống kê danh sách các chuyên gia 12 Bảng 4.3.1b Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 1 13 Bảng 4.3.1c Thống kê ý kiến chuyên gia về căn hộ điển hình – Phân khúc giá 2 14 Bảng 4.3.2a Ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 1 15 Bảng 4.3.2b ƣớc tính chỉ số giá – Phân khúc giá 2
9. 1 Chƣơng 1 MỞ ĐẦU 1.1 Cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu Với sự minh bạch về thông tin của các giao dịch BĐS và một thị trƣờng tài chính đã phát triển tƣơng đối hoàn chỉnh, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại các nƣớc phát triển trên thế giới đã và đang đƣợc áp dụng thƣờng xuyên và liên tục từ nhiều năm nay. Việc công bố chỉ số giá BĐS tại các nƣớc này cũng góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng BĐS nói riêng cũng nhƣ thị trƣờng hàng hóa và dịch vụ nói chung, làm động lực cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Tại Việt Nam, chỉ số giá nói chung và chỉ số giá BĐS nói riêng đóng một vai trò chiến lƣợc trong việc minh bạch hóa thị trƣờng, hỗ trợ đắc lực trong việc sử dụng hiệu quả nguồn lực, từ đó kích thích phát triển nền kinh tế. Ở góc độ quản lý Nhà nƣớc, chỉ số giá BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc ban hành các văn bản, chính sách nhằm định hƣớng và phát triển thị trƣờng BĐS trong tổng thể nền kinh tế. Với sự thiếu hụt về cơ sở dữ liệu, cũng nhƣ tính không đồng nhất về quy hoạch đất đai là khá cao, việc thống kê và quản lý các giao dịch BĐS đã và đang là một thách thức lớn với các nhà quản lý. Bên cạnh đó, thị trƣờng tài chính mới chỉ đang trong tiến trình phát triển dựa trên nền một hệ thống văn bản pháp lý chồng chéo, điều này luôn là rào cản vô hình cho sự phát triển và lành mạnh hóa thị trƣờng. Việc xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đã đƣợc quy định, hƣớng dẫn, tuy nhiên vẫn còn đó những bất cập, vƣớng mắc và chỉ có thể áp dụng mang tính thí điểm, thử nghiệm. Ở góc độ doanh nghiệp, chỉ số giá BĐS đóng vai trò hỗ trợ, một kênh tham khảo tin cậy cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, các công ty TĐG trong việc xác định giá bán cũng nhƣ hoạch định chiến lƣợc phát triển của công ty. Với xu hƣớng hội nhập kinh tế ngày một sâu rộng, thị trƣờng BĐS Việt Nam với hơn 90 triệu dân rõ ràng là hết sức tiềm năng, kéo theo đó là sự gia nhập thị trƣờng của các công ty, tổ chức, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, sự cạnh tranh trên thị trƣờng ngày một
10. 2 gắt gao, thậm chí mang tính sống còn. Khi đó, các doanh nghiệp BĐS trong nƣớc cần phải tìm cho mình định hƣớng phát triển phù hợp và đúng đắn. Dĩ nhiên, chỉ số giá BĐS là một thông số không thể bỏ qua, các doanh nghiệp không nên chỉ dựa vào chỉ số đƣợc ban hành, công bố bởi các cơ quan chức năng, mà còn phải tự xây dựng cho riêng mình các chỉ số này dựa trên sự thu thập và phân tích dữ liệu thị trƣờng. Với dòng chảy đầu tƣ ồ ạt vào thị trƣờng, đã và đang tồn tại những dự án BĐS nói chung cũng nhƣ những căn hộ chung cƣ nói riêng với các mức giá chênh lệch lớn, hoàn toàn không phản ánh đúng giá thị trƣờng. Cho đến nay, thị trƣờng đã chứng kiến nhiều đợt sốt giá căn hộ chung cƣ bên cạnh những đợt hạ giá tạo ra những cú sốc nhất định, gây ra tâm lý hoang mang, lo ngại cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ trong bộ phận ngƣời dân, những ngƣời có nhu cầu thật sự về nhà ở. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cƣ – Nghiên cứu điển hình tại quận 2 và 7 Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa quan trọng, góp phần vào việc tìm hiểu, xác định mức giá gốc thật sự cũng nhƣ biên độ biến động giá của căn hộ chung cƣ nói riêng và xa hơn là BĐS nói chung, qua đó phản ánh thị trƣờng BĐS một cách rõ nét nhất. Nhu cầu xác định chỉ số giá BĐS luôn hiện hữu; đây đồng thời là một vấn đề cần đƣợc giải quyết triệt để, trong đó rất cần sự phối hợp giữa Nhà nƣớc, doanh nghiệp và những chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực BĐS. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả thực hiện đề tài này với mục tiêu nghiên cứu là “Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộ chung cƣ”. Để thực hiện mục tiêu này, tác giả phải giải quyết đƣợc những câu hỏi sau: - Vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam hiện nay nhƣ thế nào ? - Có những phƣơng pháp nào để xác định chỉ số giá BĐS ? - Các yếu tố nào ảnh hƣởng đến giá của căn hộ chung cƣ ? - Mô hình nào là phù hợp để xác định chỉ số giá căn hộ chung cƣ ?