Luận văn Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An - Tỉnh Long An

Nội dung tài liệu: Luận văn Vận dụng mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn TP. Tân An - Tỉnh Long An

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN - TỈNH LONG AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Nguyễn Tấn Thành VẬN DỤNG MÔ HÌNH HỒI QUY ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP. TÂN AN – TỈNH LONG AN Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. Trần Tiến Khai. TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Nguyễn Tấn Thành i
4. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i MỤC LỤC .............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU ...................................................................... v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ .................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................ vii Chương 1. LỜI MỞ ĐẦU ...................................................................................... 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................. 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 3 1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 3 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ............................................................................. 3 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 3 1.4 Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4 1.5 Ý nghĩa của đề tài .............................................................................................. 4 1.6 Kết cấu của luận văn .......................................................................................... 4 Chương 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT .............................................................. 5 2.1 Đất đai và giá trị đất đai ..................................................................................... 5 2.1.1 Khái niệm về đất đai ............................................................................... 5 2.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai ............................................................... 5 2.1.3 Giá trị đất đai ......................................................................................... 6 2.2 Quản lý nhà nước về đất đai ............................................................................ 10 2.2.1 Hệ thống quản lý nhà nước về đất đai ................................................... 10 2.2.2 Các phương pháp định giá đất đai ......................................................... 11 2.2.3 Lý thuyết về mô hình hedonic .............................................................. 13 2.2.4 Mô hình hồi quy hedonic ...................................................................... 17 2.3 Tóm lược các nghiên cứu liên quan ................................................................. 18 2.3.1 Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới............................................. 18 2.3.2 Các nghiên cứu ở Việt Nam ................................................................. 22 ii
5. Chương 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 26 3.1 Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 26 3.2 Khung phân tích .............................................................................................. 27 3.3 Phương pháp, phương tiện và tư liệu nghiên cứu ............................................. 28 3.3.1 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 28 3.3.2 Phương tiện và tư liệu nghiên cứu ........................................................ 29 3.3.3 Mô hình hồi quy định giá đất ở trên địa bàn thành phố Tân An – tỉnh Long An: ....................................................................................................... 29 Chương 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................... 33 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu ........................................................................... 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 33 4.1.2 Thực trạng phát triển đô thị và cơ sơ hạ tầng của thành phố Tân An- tỉnh Long An ........................................................................................................ 37 4.1.3 Đánh giá chung .................................................................................... 39 4.2 Số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An ....................................... 40 4.3 Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2010 - 2014 của tỉnh Long An ......................................................................................................... 40 4.3.1 Tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất: ............................................ 40 4.3.1 Quy trình xây dựng bảng giá đất hàng năm .......................................... 42 4.3.2 Những ưu điểm và hạn chế của bảng giá đất hàng năm ......................... 46 4.4 Xử lý số liệu điều tra tại thành phố Tân An - tỉnh Long An.............................. 48 4.5 Thống kê mô tả ................................................................................................ 50 4.6 Kết quả hồi quy mô hình .................................................................................. 57 4.6.1 Ma trận hệ số tương quan ..................................................................... 57 4.6.2 Kết quả hồi quy mô hình ...................................................................... 58 4.6.3 Mức độ giải thích của mô hình ............................................................. 59 4.6.4 Mức độ phù hợp của mô hình ............................................................... 59 4.6.5 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến .................................................... 60 iii
6. 4.6.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan .................................................... 60 4.6.7 Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ........................................... 61 4.7 Thảo luận kết quả mô hình ............................................................................... 61 Chương 5. KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ ................................................................ 64 5.1 Kết luận ........................................................................................................... 64 5.2 Kiến nghị ......................................................................................................... 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục 1. Phiếu khảo sát Phụ lục 2. Bảng tổng hợp kết quả khảo sát các thửa đất Phụ lục 3. Ma trận hệ số tương quan Phụ lục 4. Kết quả hồi quy iv
7. DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 4.1 Kết quả so sánh giá thị trường và giá do UBND tỉnh định giá ................. 49 Bảng 4.2 Thống kê mô tả ....................................................................................... 51 Bảng 4.3 Bảng tần suất .......................................................................................... 52 Bảng 4.4 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại đường .......................................... 53 Bảng 4.5 Phân tích Anova đơn giá đất theo cấp hẻm ............................................. 54 Bảng 4.6 Phân tích Anova đơn giá đất theo loại hẻm ............................................. 55 Bảng 4.7 Phân tích Anova đơn giá đất theo hình dáng thửa đất.............................. 55 Bảng 4.8 Phân tích Anova đơn giá đất theo hạ tầng xã hội nơi thửa đất tọa lạc ...... 56 Bảng 4.9 Phân tích Anova đơn giá đất theo địa bàn nơi thửa đất tọa lạc ................ 57 Bảng 4.10 Kết quả hồi quy mô hình....................................................................... 58 Bảng 4.11 Tóm tắt mô hình. .................................................................................. 59 Bảng 4.12 Phân tích ANOVA ................................................................................ 59 Bảng 4.13 Kiểm định đa cộng tuyến ...................................................................... 60 Bảng 4.14 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey ...................................................... 61 . v
8. DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 2.1 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình .................................. 8 Hình 2.2 Bản đồ giá trị ............................................................................................ 9 Hình 3.1 Khung phân tích .................................................................................... 27 Hình 4.1 Bản đồ vị trí địa lý thành phố Tân An, tỉnh Long An ............................... 33 Hình 4.2 Sơ đồ tổ chức quản lý giá đất tại tỉnh Long An........................................ 42 vi
9. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐND : Hội đồng nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất vii
10. Chương 1 LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được. Loại tài nguyên này được cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai... 1