Luận văn Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn Thành phố Mỹ Tho - Tỉnh Tiền Giang

Nội dung tài liệu: Luận văn Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn Thành phố Mỹ Tho - Tỉnh Tiền Giang

1. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận văn Hồ Thị Phần i
2. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i MỤC LỤC .................................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU ......................................................................... v DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................... vii MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Vấn đề nghiên cứu ............................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ............................................................................ 3 2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................. 3 2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................. 3 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 3 4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 4 5. Kết cấu của đề tài ................................................................................................ 4 Chương 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................ 6 1.1. Đất đai và giá trị đất đai ................................................................................... 6 1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai ................................................................ 6 1.1.1.1. Khái niệm đất đai ................................................................................ 6 1.1.1.2. Vai trò và đặc điểm đất đai ................................................................. 7 1.1.2. Giá trị đất đai ............................................................................................. 8 1.1.3. Sự thay đổi của giá cả đất đai .................................................................... 9 1.1.4. Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai ................................. 11 1.1.5. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai: ............................................... 14 1.1.6. Hệ thống phân loại vùng giá trị ............................................................... 15 1.2. Công tác định giá đất đai hiện nay ................................................................. 17 1.2.1. Quy trình định giá đất đai theo quy định hiện hành ................................ 17 1.2.2. Các phương pháp định giá theo quy định hiện hành ............................... 20 1.2.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ............................. 22 1.2.4. Hạn chế của phương pháp định giá đất đai hàng loạt hiện nay ............... 23 ii
3. 1.3. Một số nghiên cứu tiêu biểu về định giá đất đai trong thời gian gần đây ...... 23 1.3.1.Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở nước ngoài ................................. 23 1.3.2. Tình hình nghiên cứu về định giá đất ở trong nước ................................ 25 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................... 28 2.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28 2.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 29 2.2.1. Phương pháp điều tra ............................................................................... 29 2.2.2. Phương pháp phân tích số liệu ................................................................. 30 2.3. Công cụ nghiên cứu ........................................................................................ 31 2.4. Giới thiệu phần mềm DTREG ........................................................................ 31 Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................................ 35 3.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 35 3.1.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................ 35 3.1.1.2. Khí hậu – Thủy văn ........................................................................... 36 3.1.1.3. Địa hình – địa mạo ............................................................................ 38 3.1.1.4. Tài nguyên đất ................................................................................... 38 3.1.2. Thực trạng kinh tế - xã hội ...................................................................... 39 3.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................ 39 3.1.2.2. Thực trạng phát triển đô thị ............................................................... 42 3.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện kinh tế- xã hội của thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang .................................................................. 45 3.1.3.1.Thuận lợi: ........................................................................................... 45 3.1.3.2. Khó khăn: .......................................................................................... 46 3.2. Số liệu điều tra tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ................................ 48 3.3. Phân tích thực trạng công tác xây dựng bảng giá đất 2015 của tỉnh Tiền Giang ..................................................................................................................... 48 3.3.1. Nguyên tắc xác định giá đất đai ............................................................... 49 3.3.3. Quy định cụ thể về phân cấp khu vực và vị trí đất .................................. 49 iii
4. 3.3.3.1. Nhóm đất nông nghiệp ...................................................................... 49 3.3.3.2. Nhóm đất phi nông nghiệp ................................................................ 51 3.3.4. Kết quả định giá tại thành phố Mỹ Tho- tỉnh Tiền Giang ....................... 55 3.3.4.1. Đất nông nghiệp ................................................................................ 55 3.3.4.2. Đất phi nông nghiệp .......................................................................... 55 3.4. Xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ............................ 56 3.4.1. Xác định và phân cấp các yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá đất ...... 57 3.4.2. Định lượng mức độ đóng góp của các yếu tố đặc điểm vị thế của đất đai vào giá trị đất đai bằng mô hình cây quyết định ................................................ 59 3.4.2.1. Mức độ ảnh hưởng của các biến dự báo ........................................... 60 3.4.2.2. Nguyên tắc phân nhánh của cây quyết định...................................... 62 3.4.2.3 Những nút phân cấp chưa phù hợp trong mô hình cây quyết định .... 65 3.4.3. Đánh giá chung ........................................................................................ 65 KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 74 Phụ lục 1. Bảng tổ hợp các yếu tố vị thế và mức giá đất đai Phụ lục 2. Kết quả chạy mô hình cây quyết định Phụ lục 3. Bảng tổng hợp các nút chưa phù hợp Phụ lục 4. Bảng dữ liệu khảo sát iv
5. DANH MỤC CÁC BẢNG SỐ LIỆU Bảng 3.1. Chênh lệch giữa giá điều tra và bảng giá đất đai tại thành phố Mỹ Tho tỉnh Tiền Giang ......................................................................................................... 56 Bảng 3.2. Kết quả hồi quy bằng DTREG ................................................................. 60 Bảng 3.3. Tầm quan trọng của các biến dự báo ........................................................ 61 v
6. DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 1.1. Tính phi tuyến của giá đất đai ................................................................... 10 Hình 1.2. Tính ngưỡng của giá cả đất đai ................................................................. 11 Hình 1.3. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung ....................................................... 12 Hình 1.4. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian ............................ 13 Hình 1.5 Sơ đồ quy trình xây dựng bảng giá đất đai hàng năm ................................ 17 Hình 2.1. Khung phân tích ........................................................................................ 29 Hình 2.2. Nguyên tắc phân nhánh cây quyết định .................................................... 32 Hình 3.4. Kết quả mô hình phân nhánh cây quyết định ............................................ 63 vi
7. DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CP : Chính phủ BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BTC : Bộ Tài chính NĐ : Nghị định TTLT : Thông tư liên tịch TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố ĐBSCL : Đồng bằng sông Cửu Long QL : Quốc lộ ĐT : Đường tuyến vii
8. MỞ ĐẦU 1. Vấn đề nghiên cứu Hòa nhịp với tinh thần hội nhập, cùng với sự tiến bộ của khoa học công nghệ, kỹ thuật định giá đất nói riêng hay định giá bất động sản nói chung không thể không có những bước tiến mới trong việc tiếp cận với những phương tiện và công cụ tiên tiến này. Trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, giá đất luôn là vấn đề được nhiều người quan tâm vì nó ảnh hưởng đến nguồn thu của nhà nước, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của họ khi bị nhà nước thu hồi đất. Giá đất do nhà nước quy định được sử dụng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Nhưng bảng giá đất hàng năm do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố ban hành luôn bị đánh giá là chưa chính xác và sức thuyết phục của chúng không cao. 1
9. Điều này vừa làm cho nhà nước thất thu ngân sách vừa gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường bất động sản lành mạnh. Lý do làm cho bảng giá đất hàng năm bị đánh giá là chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai và kém thuyết phục là các tiêu chí phân cấp khu vực và vị trí đất đai không rõ ràng và khách quan. Ngoài ra, bảng giá còn bị khống chế bởi khung giá do Chính phủ quy định. Để định giá đất cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, diện tích, khoảng cách đến các trung tâm, ô nhiễm môi trường, an ninh, mật độ kinh doanh, ngành nghề kinh doanh... Đồng thời các yếu tố khác nhau cũng ảnh hưởng đến giá đất không giống nhau, cần xác định được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất làm cơ sở xác định giá đất một cách chính xác nhất. Nhưng không giống như các tài sản thông thường khác, xác định chính xác giá đất được xem là công tác khó khăn. Do đó việc định giá bất động sản là một vấn đề cần được quan tâm, việc định giá đúng giúp cho thông tin giao dịch được minh bạch, chính xác. Qua đó giúp làm giảm sự biến động của thị trường bất động sản, giúp cho thị trường vốn và tài chính có cơ hội phát triển thêm. Tạo điều kiện thuận lợi cho việc ra quyết định trong quy hoạch đô thị cho cơ quan quản lý nhà nước và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở có thể xác định các thuộc tính nào là quan trọng. Ngoài ra xác định đúng giá đất đóng vai trò quan trọng đối với chủ sở hữu, những nhà đầu tư, những nhà thẩm định giá, nhà làm chính sách thuế và những thành phần khác trong thị trường bất động sản. Để công tác định giá đất được khách quan và khoa học, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị đất đai là rất cần thiết. Điều này có thể thực hiện thông qua phân tích thống kê các yếu tố ảnh hưởng đến đất đai. Tiền Giang là tỉnh vừa thuộc Vùng đồng bằng sông Cửu Long, vừa nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, cách thành phố Hồ Chí Minh 70 km về 2
10. hướng Nam và cách thành phố Cần Thơ 90 km về hướng Bắc. Nằm trải dọc trên bờ Bắc sông Tiền với chiều dài 120km, có diện tích tự nhiên là 2.481,77 km2, chiếm khoảng 6% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long, 8,1% diện tích Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Với vị trí thuận lợi, giá trị kinh tế đất đai của Tiền Giang chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Tác giả chọn đề tài: “Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang” dưới sự hướng dẫn của TS.Trần Thanh Hùng được thực hiện nhằm đánh giá phương pháp định giá đất đai hàng loạt và xác định cũng như định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở xây dựng bảng giá đất khách quan và khoa học. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt trên địa bàn thành phố Mỹ Tho - tỉnh Tiền Giang. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Xác định các tiêu chí phân cấp và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất một cách khách quan và khoa học. - Ứng dụng phương pháp định giá đất đai hàng loạt xây dựng mô hình hồi quy theo phần mềm DTREG để đánh giá và xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ngoại tác tác động lên giá đất để giúp việc đề xuất giải pháp góp phần xây dựng bảng giá đất cho thành phố Mỹ Tho – tỉnh Tiền Giang đạt kết quả cao và chính xác hơn. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: - Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai. 3