Luận văn Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn Quận 11, TP. Hồ Chí Minh

Nội dung tài liệu: Luận văn Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn Quận 11, TP. Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HOÀNG BẢO Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và được sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa được công bố dưới hình thức nào trước đây. TP. Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 7 năm 2015 Tác giả Tăng Gia Miêu
4. MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI .................................................. 1 1. 1 Lý do chọn đề tài .................................................................................................... 1 1. 2 Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 2 1. 3 Câu hỏi nghiên cứu ................................................................................................ 2 1. 4 Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 2 1. 5 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 3 1. 6 Cấu trúc của đề tài ................................................................................................. 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ................................................................................... 5 2.1 Lý thuyết về bất động sản ..................................................................................... 5 2.1.1 Các khái niệm về bất động sản ................................................................... 5 2.1.2 Thuộc tính bất động sản ............................................................................. 6 2.2 Thị trường bất động sản ....................................................................................... 9 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS .......................................................................... 9 2.2.2 Phân loại thị trường BĐS ......................................................................... 10 2.2.3 Những đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................... 11 2.2.4 Vai trò của thị trường BĐS ...................................................................... 11 2.2.5 Cung cầu thị trường BĐS ......................................................................... 13 2.2.6 Quan hệ cung – cầu thị trường BĐS ........................................................ 16 2.3 Thẩm định giá bất động sản ............................................................................... 17 2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản ................................................... 17 2.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản ..................................................... 19 2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 20 2.4 Mô hình Hedonic ................................................................................................. 23 2.4.1 Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic .................................................... 23 2.4.2 Mô hình định giá Hedonic ........................................................................ 25 2.4.3 Các nghiên cứu thực nghiệm .................................................................... 30 CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................... 34 3.1 Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 34
5. 3.2 Quy trình chọn mẫu và thu thập dữ liệu ........................................................... 34 3.2.1 Quy trình chọn mẫu .................................................................................. 34 3.2.2 Quy trình thu thập số liệu ......................................................................... 35 3.3 Định nghĩa các biến ............................................................................................. 36 3.3.1 Biến phụ thuộc ........................................................................................... 36 3.3.2 Biến độc lập ................................................................................................ 37 3.4 Mô hình hồi quy ................................................................................................... 42 3.5 Kỳ vọng dấu ......................................................................................................... 42 3.6 Các giả thiết để áp dụng mô hình ....................................................................... 42 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU ......................................................................... 43 4.1 Quy trình phân tích ............................................................................................. 43 4.2 Thống kê mô tả .................................................................................................... 44 4.2.1 Mô tả dữ liệu .............................................................................................. 44 4.2.2 Ma trận hệ số tương quan ........................................................................ 49 4.3 Phân tích kết quả hồi quy ................................................................................... 50 4.3.1 Kết quả hồi quy ......................................................................................... 50 4.3.2 Kiểm định hệ số Durbin-Watson ............................................................. 50 4.3.3 Kiểm định giả định không có quan sát dị biệt ........................................ 50 4.4 Kiểm định các giả định trong mô hình hồi quy ................................................ 53 4.4.1 Giả định về phân phối chuẩn của phần dư ............................................. 53 4.4.2 Giả định về tính độc lập của sai số (kiểm định không có tương quan giữa các phần dư) ............................................................................................................... 54 4.4.3 Giả định không có tương quan giữa các biến độc lập (kiểm định đa cộng tuyến) ..................................................................................................................... 55 4.4.4 Giả định liên hệ tuyến tính ....................................................................... 55 4.4.5 Giả định phương sai của sai số không đổi ............................................... 56 4.5 Kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất ............................................................ 57 4.6 Phân tích ý nghĩa của hệ số hồi quy ................................................................... 57 4.7 Vận dụng mô hình vào việc định giá bất động sản ........................................... 58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 60 5.1 Kết luận ................................................................................................................ 60 5.1.1 Kết luận kết quả nghiên cứu .................................................................... 60
6. 5.1.2 Những đóng góp của đề tài ....................................................................... 62 5.1.3 Những mặt hạn chế và hướng phát triển của đề tài ............................... 62 5.2 Kiến nghị .............................................................................................................. 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC
7. DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG BĐS Bất động sản DAT Diện tích đất HCM Hồ Chí Minh HM Mô hình Hedonic KC Khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành LG Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS NHA Diện tích nhà TP Thành phố VT Vị trị
8. DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.2.1 Bảng thống kê mô tả 147 quan sát ........................................................ 44 Bảng 4.3.2 Bảng kiểm định hệ số Durbin-Watson .................................................. 50 Bảng 4.3.3 Bảng mô tả biến lnNha .......................................................................... 52 Bảng 4.4.2 Bảng kết quả kiểm định tính độc lập của sai số .................................... 54 Bảng 4.5 Bảng kết quả kiểm định tìm nhân tố quan trọng nhất .......................... 57
9. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ Hình 3.1 Sơ đồ quy trình nghiên cứu .................................................................... 34 Hình 3.2 Sơ đồ mô hình hồi quy giá BĐS ............................................................. 36 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình phân tích ....................................................................... 43 Biểu đồ 4.2.1a Biểu đồ mô tả biến Price ............................................................... 45 Biểu đồ 4.2.1b Biểu đồ mô tả biến LnPrice .......................................................... 45 Biểu đồ 4.2.1c Biểu đồ mô tả biến VT .................................................................. 46 Biểu đồ 4.2.1d Biểu đồ mô tả biến DAT ............................................................... 46 Biểu đồ 4.2.1e Biểu đồ mô tả biến NHA .............................................................. 47 Biểu đồ 4.2.1f Biểu đồ mô tả biến LG .................................................................. 47 Biểu đồ 4.2.1g Biểu đồ mô tả biến ST .................................................................. 48 Biểu đồ 4.2.1h Biểu đồ mô tả biến KC .................................................................. 48 Biểu đồ 4.2.2 Biểu đồ ma trận hệ số tương quan giữa các biến .......................... 49 Biểu đồ 4.3.3 Biểu đồ mô tả biến LnNha ............................................................ 52 Biểu đồ 4.4.1 Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn của phần dư ......................... 54 Biều đồ 4.4.4 Biểu đồ kiểm định liên hệ tuyến tính ............................................ 55 Biểu đồ 4.4.5 Biểu đồ kiểm định phương sai thay đổi ........................................ 56
10. 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1. 1 Lý do chọn đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn về quy mô, tính chất cũng như giá trị nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động và các thị trường khác. Theo phân tích của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên một đô la Mỹ thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 đến 2 đô la Mỹ. Vì vậy, phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng nhất của thị trường BĐS. Những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan tỏa sang các thị trường BĐS khác. Đối với nhiều hộ gia đình, nhà ở không chỉ là nơi sinh sống đơn thuần mà còn là một đại diện quan trọng trong danh mục đầu tư tài sản. Ở các nước có nền công nghiệp phát triển thì nhà ở là một trong những thành phần quan trọng đóng góp vào sự giàu có, đồng thời cũng là một nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu và cơ hội tiết kiệm của hộ gia đình (Case et al., 2004). Đối với mỗi quốc gia, nhà đất là một tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng trên 40% trong tổng số của cải xã hội. Các hoạt động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Tham gia giao dịch trên thị trường BĐS có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư (trong và ngoài nước), nhà nước, các tổ chức tài chính và người môi giới. Mỗi chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường BĐS. Giá trị thị trường của BĐS được ước tính thông qua việc áp dụng các phương pháp định giá và các quy trình thẩm định để phản ánh bản chất của tài sản và các tình huống mà các tài sản có nhiều khả năng được giao dịch trên thị trường mở (Pagourtzi et al., 2003). Có nhiều phương pháp để xác định