Luận văn Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam

Nội dung tài liệu: Luận văn Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ---------------------------------- TRẦN CÔNG ÚC THẨM ĐỊNH GIÁ TÒA NHÀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN CÓ SỬ DỤNG HÌNH THỨC CHO THUÊ Ở THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Phát triển (Thẩm định giá) Mã số:60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN QUỲNH HOA TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015
2. LỜI CAM ĐOAN Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan bản luận văn này là công trình nghiên cứu của chính tôi nghiên cứu và soạn thảo. Các trích dẫn và số liệu đều được trích dẫn nguồn. Những nội dung và kết quả nghiên cứu chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tp. Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2015 Trần Công Úc
3. TÓM TẮT Căn cứ trên nhu cầu thực tế của thị trường về loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn ngày càng cao, bên cạnh đó các hướng dẫn thẩm định giá cho loại hình này đang còn hạn chế, luận văn “xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức ở thị trường Việt Nam” được xây dựng để giải quyết vấn đề trên. Để xây dựng mô hình thẩm định giá tác giả đã trình bày những nền tảng lý thuyết cơ bản về căn hộ khách sạn; hình thức hợp tác kinh cho thuê và các mô hình thẩm định giá đang được vận dụng ở các nước trên thế giới. Qua đó tác giả rút ra được mô hình thẩm định giá cho loại hình này thông qua hai cách tiếp cận phổ biến là cách tiếp cận so sánh và cách tiếp cận thu nhập. TP. Đà Nẵng là một trong những thành phố có nhiều bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam trong đó tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency là một trong những dự án tiêu biểu ở đây. Do đó, tác đã lựa chọn thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency để áp dụng vào thực tiễn lý thuyết mà tác giả nghiên cứu được ở phần trước của luận văn. Phần cuối cùng của luận văn là những kết quả rút ra được khi xây dựng mô hình thẩm định giá một loại hình bất động sản mới ở thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó là những hạn chế của luận văn trong quá trình thực hiện và hướng phát triển cho các đề tài nghiên cứu sau này.
4. MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................... i DANH MỤC BẢNG BIỂU ................................................................................................... ii DANH MỤC CHỮ VÀ THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ............................................................. iii Chương 1 ............................................................................................................................... 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................................................... 1 1.1 Vấn đề nghiên cứu ...................................................................................................... 1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................... 2 1.2.1 Mục tiêu tổng quát .................................................................................................. 2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................ 2 1.3 Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 2 1.4 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 3 1.5 Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................... 3 1.5.1 Phạm vi không gian ................................................................................................. 3 1.5.2 Phạm vi thời gian: ................................................................................................... 4 1.6 Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................. 4 1.7 Cấu trúc dự kiến của luận văn..................................................................................... 4 Chương 2 ............................................................................................................................... 5 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................ 5 2.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn và hình thức ...................................................................... 5 2.1.1 Tòa nhà căn hộ khách sạn (Condo – hotel) ............................................................ 5 2.1.2 Hình thức sở hữu (rental pool) .............................................................................. 6 2.2 Lý thuyết về phân loại và xếp hạng khách sạn ........................................................... 7 2.2.1 Lý thuyết phân loại khách sạn ................................................................................. 7 2.2.2 Lý thuyết về xếp hạng khách sạn ............................................................................. 9 2.3 Lợi thế và bất lợi của khách sạn có nhà điều hành quốc tế ....................................... 12 2.4 Các mô hình thẩm định giá khách sạn ...................................................................... 14 2.4.1 Mô hình thẩm định giá khách sạn của Giuliano Gasparin ................................... 14 2.4.2 Mô hình thẩm định giá của Elaine Sahlins ........................................................... 18 Chương 3 ............................................................................................................................. 22
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................................... 22 3.1 Khung phân tích ........................................................................................................ 22 3.2 Phương pháp chuyên gia ........................................................................................... 23 3.3 Giới thiệu về tổng thể và mẫu nghiên cứu ................................................................ 26 3.3.1 Sơ lược về tổng thể nghiên cứu ............................................................................. 26 3.3.2 Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu ...................................................................... 26 3.3.3 Cỡ mẫu nghiên cứu ............................................................................................... 27 3.3.4 Thông tin về dữ liệu nghiên cứu ........................................................................... 27 3.4 Phương pháp phân tích số liệu .................................................................................. 27 3.4.1 Thống kê mô tả ...................................................................................................... 27 Chương 4 ............................................................................................................................. 29 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................................................. 29 4.1 Kết quả khảo sát chuyên gia ..................................................................................... 29 4.1.1 Thông tin chung về chuyên gia khảo sát ............................................................... 29 4.1.2 Kết quả khảo sát .................................................................................................... 29 4.2 Xây dựng mô hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu 34 4.2.1 Quy trình thẩm định giá ........................................................................................ 36 4.2.2 Các cách tiếp cận thẩm định giá ........................................................................... 38 CHƯƠNG 5: ỨNG DỤNG MÔ HÌNH ĐỂ THẨM ĐỊNH GIÁ TÒA NHÀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN HYATT REGENCY Ở TP. ĐÀ NẴNG ...................................................... 53 5.1 Tổng quan tài sản thẩm định giá ............................................................................... 53 5.2 Giới thiệu về phạm vi công việc ............................................................................... 54 5.3 Tổng quan kinh tế, thị trường bất động sản và thị trường khách sạn ....................... 54 5.4 Cách tiếp cận thẩm định giá ...................................................................................... 61 5.4.1 Phương pháp vốn hóa trực tiếp ............................................................................. 61 5.4.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) ............................................................ 65 5.4.3 Kết luận ................................................................................................................. 72 KẾT LUẬN .......................................................................................................................... 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 77 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 83 HÌNH ẢNH ........................................................................................................................ 102
6. i DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng Trang Bảng 2.1: 12 danh mục khách sạn 8 Bảng 2.2: Phân loại khách sạn ở Việt Nam 9 Bảng 2.3: Bảng tiêu chí xếp hạng khách sạn 10 Bảng 4.1: Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh 30 Bảng 4.2: Kết quả khảo sát tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu, giá trị cuối kỳ dự 30 án, tỷ lệ tăng giá thuê Bảng 4.3: Các chỉ số nghiên cứu thị trường cơ bản 36 Bảng 4.4: Các yếu tố điều chỉnh cơ bản 38 Bảng 4.5: Tính toán điều chỉnh doanh thu từ phòng có sẵn (Revpar) 41 Bảng 4.6: Phân tích doanh thu khách sạn (2008-2013) 42 Bảng 4.7: Tính toán tỷ suất vốn hóa 46 Bảng 5.1: Tổng quan tài sản thẩm định giá 50 Bảng 5.2: Các chỉ số vĩ mô cơ bản kinh tế Việt Nam 52 Bảng 5.3: Tình hình khách sạn Việt Nam 2010 - 2017 54 Bảng 5.4: 10 khách sạn Quốc Tế hàng đầu ở Việt Nam 2014 55 Bảng 5.5: Công suất khách sạn Việt Nam (2012 -2013) 56 Bảng 5.6: Tỷ lệ chi phí khách sạn ở Việt Nam 2011-2013 57 Bảng 5.7: Tính toán tỷ lệ vốn hóa tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency 60 Bảng 5.8: Phương pháp vốn hóa trực tiếp 61 Bảng 5.9: Phương pháp chiết khấu dòng tiền 66 Bảng 5.10: Kết luận kết quả thẩm định giá 69
7. ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên biểu đồ Trang Biểu đồ 4.1: Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng 27 Biểu đồ 4.2: Mức độ điều chỉnh sử dụng của từng phương pháp thẩm định giá 28 Biểu đồ 4.3: Các yếu tố thường xuyên được sử dụng trong cách tiếp cận so sánh 29 Biểu đồ 5.1: Giá thuê phòng trung bình ở tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng và Khánh 56 Hòa Biều đồ 5.2: Tỷ lệ doanh thu khách sạn 57 Biểu đồ 5.3: Tỷ lệ lạm phát thực tế và dự báo qua các năm ở Việt Nam 64 Tên sơ đồ Sơ đồ 3.1: Khung phân tích 22 Sơ đồ 3.2: Quá trình nghiên cứu 24 Sơ đồ 4.1: Mô hình thẩm định giá đề xuất 35 Sơ đồ 4.2: Quy trình thẩm định giá 33 Sơ đồ 4.3: Tác động của nhà điều hành 39
8. iii DANH MỤC CHỮ VÀ THUẬT NGỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Viết đầy đủ BĐS Bất động sản TĐG Thẩm định giá TSTĐG Tài sản thẩm định giá TSSS Tài sản so sánh Revpar Doanh thu trên phòng có sẵn Condo-hotel Tòa nhà căn hộ khách sạn Rental pool Hình thức sở hữu TP Thành phố TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh CBRE Công ty TNHH CBRE Việt Nam JLL Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam Savills Công ty TNHH Savills Việt Nam DTZ Công ty TNHH Debenham Tie Leung Việt Nam Colliers Công TNHH Colliers Việt Nam C&W Công ty TNHH Cushman & Walkfield Việt Nam
9. 1 Chương 1 MỞ ĐẦU 1.1 Vấn đề nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) và nền kinh tế có mối quan hệ hữu cơ với nhau. Thẩm định viên có thể thấy rằng khi nền kinh tế phát triển thì thị trường BĐS cũng phát triển ngày càng phong phú và đa dạng hơn, đồng thời thị trường BĐS cũng tác động trở lại thúc đẩy nền kinh tế đi lên. Sự phong phú và đa dạng của BĐS giúp nhà đầu tư có nhiều phương án lựa chọn đầu tư khác nhau. Thực tế khi so sánh với các loại hình BĐS khác thì BĐS thương mại là loại hình được các nhà đầu tư quan tâm và đầu tư mạnh mẽ nhất. Các loại BĐS thương mại mà thẩm định viên dễ dàng bắt gặp như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, khu giải trí, trong đó loại hình BĐS thương mại để ở nghỉ dưỡng đang được khai thác nhiều trong giai đoạn hiện nay, tiêu biểu nhất là loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn có hình thức cho thuê. Ở nước ta, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ mới được hình thành và phát triển trong giai đoạn gần đây. Dự án đầu tiên ghi nhận sự xuất hiện của bất động sản nghỉ dưỡng là biệt thự nghỉ dưỡng Mũi Né Domain vào năm 2005, tuy nhiên khái niệm về loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn vẫn còn khá mới và chỉ được biết đến lần đầu vào cuối năm 2010 với sự ra đời của dự án Nha Trang Plaza do công ty Cổ phần đầu tư Hải Vân Nam làm chủ đầu tư và tập đoàn Best Western làm quản lý. Công tác thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn ở Việt Nam gặp nhiều khó khăn do đây là loại hình BĐS còn khá mới. Bên cạnh đó các văn bản hướng dẫn công tác thẩm định loại hình này vẫn còn hạn chế và chưa thực sự rõ rãng. Bên cạnh đó nhận định của các chuyên gia bất động sản cho thấy nhu cầu sở hữu căn hộ khách sạn có thể thỏa mãn được mong muốn sở hữu một tài sản mà chỉ sử dụng nó trong một thời gian nhất định, thời gian còn lại được đem cho thuê là rất cao. Do đó, luận văn “Thẩm định giá tòa nhà khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường
10. 2 Việt Nam” có ý nghĩa quan trọng trong tình hình hiện nay, nó giải quyết nhu cầu cần thiết cho công tác thẩm định giá đối với loại hình bất động sản mới và đang có nhu cầu cao này. Kết quả thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn được các nhà đầu tư, ngân hàng, cơ quan nhà nước sử dụng để làm căn cứ cho nhiều mục đích khác nhau như: Kêu gọi đầu tư, vay vốn, bảo hiểm, đóng thuế. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát  Thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê ở thị trường Việt Nam. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể  Nghiên cứu các cách tiếp cận thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê.  Thiết lập quy trình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê.  Ứng dụng thực tiễn thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency TP. Đà Nẵng. 1.3 Câu hỏi nghiên cứu  Điểm khác biệt giữa loại hình tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê có gì khác so với các loại hình khách sạn thông thường?  Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê?  Thiết lập quy trình thẩm định giá cho tòa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức cho thuê như thế nào?