Luận văn Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tài liệu: Luận văn Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ---------------- LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
2. BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LÂM QUỐC TRUNG TÁC ĐỘNG CỦA CÁC YẾU TỐ VĨ MÔ ĐẾN GIÁ THUÊ VĂN PHÒNG HẠNG A TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) MÃ SỐ: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN QUỲNH HOA TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A trên địa bàn TP.HCM" là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Quỳnh Hoa. Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan. Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. TPHCM, ngày 06tháng 08 năm 2015 Học viên thực hiện luận văn LÂM QUỐC TRUNG
4. MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục các bảng biểu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ......................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài. .................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. ........................................................................................ 2 1.3. Câu hỏi nghiên cứu. .......................................................................................... 2 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ................................................................... 2 1.5. Phương pháp nghiên cứu. ................................................................................. 3 1.6. Kết cấu của luận văn......................................................................................... 3 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................ 5 2.1. Tổng quan về văn phòng cho thuê. ................................................................... 5 2.1.1. Khái niệm văn phòng cho thuê. ..................................................................... 5 2.1.2. Phân loại văn phòng cho thuê. ....................................................................... 6 2.1.3. Cung cầu và giá cả trên thị trường văn phòng cho thuê. ............................... 8 2.1.3.1. Cầu văn phòng cho thuê. ............................................................................ 8 2.1.3.2. Cung văn phòng cho thuê. ........................................................................ 10 2.1.3.3. Giá thuê văn phòng trên thị trường. ......................................................... 12 2.2. Những yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng cho thuê. ................ 16 2.2.1. Chính sách của Nhà nước. ........................................................................... 16 2.2.2. Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương. ............................... 17 2.3. Lý thuyết về mô hình véctơ tự hồi quy (VAR – Vector Autoregression Model) ................................................................................................................... 19 2.4. Lược khảo các nghiên cứu có liên quan. ........................................................ 23 2.4.1. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá bất động sản nói chung. ......................................................................................... 23 2.4.2. Lược khảo nghiên cứu về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá
5. thuê văn phòng. ..................................................................................................... 26 Kết luận chương 2. ................................................................................................ 30 CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................. 31 3.1. Khung phân tích. ............................................................................................ 31 3.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất. .......................................................................... 32 3.2. Dữ liệu nghiên cứu. ........................................................................................ 37 Kết luận chương 3. ................................................................................................ 37 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................. 39 4.1. Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê hạng A ở TP.HCM. ..................... 39 4.2. Tổng quan về sự thay đổi của các yếu tố kinh tế vĩ mô. ................................ 41 4.3. Kết quả nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng A. ............................................................................ 50 4.3.1. Thống kê mô tả. ........................................................................................... 50 4.3.2. Kiểm định nghiệm đơn vị. ........................................................................... 51 4.3.3. Lựa chọn độ trễ tối ưu trong mô hình. ......................................................... 52 4.3.4. Kết quả ước lượng mô hình VAR. .............................................................. 53 4.3.5. Kiểm định nhân quả Granger. ..................................................................... 55 4.3.6. Hàm phản ứng đẩy. ...................................................................................... 56 Kết luận chương 4. ................................................................................................ 58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 60 5.1. Kết quả nghiên cứu. ........................................................................................ 60 5.2. Hạn chế của nghiên cứu. ................................................................................ 61 5.3. Kiến nghị. ....................................................................................................... 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO Phụ lục
6. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 1 BĐS Bất động sản 2 VAR Vector Auto Regression 3 GDP Gross Domestic Product 4 FDI Foreign Direct Investment 5 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 6 AR (1) Auto Regression (Quá trình tự hồi quy bậc 1) 7 NHNN Ngân hàng Nhà nước 8 GSO Tổng cục thống kê 9 TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh 10 CPI Chỉ số giá tiêu dùng 11 WTO World Trade Organization
7. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU  Bảng 2.1: Tóm tắt mô hình nghiên cứu ở một số quốc gia ................................. 27  Hình 3.1: Khung phân tích của nghiên cứu ......................................................... 32  Bảng 3.2: Tóm tắt các biến trong mô hình .......................................................... 33  Biểu đồ 4.1. Biến động giá thuê văn phòng hạng A bình quân tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn Quý 4/2006 đến Quý 1/2015 ..................................................... 39  Biểu đồ 4.2. Tăng trưởng kinh tế giai đoạn 1990-2014 ...................................... 41  Biểu đồ 4.3. Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội theo quý ................... 42  Biểu đồ 4.4. Thay đổi chỉ số giá tiêu dùng theo quý ........................................... 43  Biểu đồ 4.5. Tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ...................... 44  Biểu đồ 4.6. Chỉ số VN – Index .......................................................................... 46  Biểu đồ 4.7. Tăng trưởng tín dụng và lãi suất tái cấp vốn ................................... 48  Bảng 4.8. Thống kê mô tả mẫu khảo sát ............................................................. 51  Bảng 4.9. Kiểm định tính dừng các biến theo tiêu chuẩn ADF ........................... 52  Bảng 4.10. Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR ........................................ 52  Bảng 4.11. Kết quả ước lượng mô hình VAR ..................................................... 53  Bảng 4.12. Kiểm định nhân quả Granger ............................................................ 55  Hình 4.13. Phản ứng của giá thuê văn phòng trước cú sốc của các biến kinh tế vĩ mô ............................................................................................................................. 58
8. 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài. Hiện nay, với chính sách mở cửa nền kinh tế, cụ thể, Việt Nam đã là thành viên chính thức của các tổ chức quốc tế như: AFTA và WTO. Số lượng doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam do đó cũng gia tăng. Một mặt là các doanh nghiệp mới được thành lập trong nước, mặt khác là các doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam. Nhu cầu về văn phòng cho thuê cũng tăng nhanh, trong điều kiện nguồn cung văn phòng cho thuê bị giới hạn, giá thuê văn phòng do đó bị ảnh hưởng, biến động thường xuyên. Tác động của cung cầu, các yếu tố vi mô làm thay đổi giá thuê văn phòng thường dễ nhận biết. Tuy nhiên ngoài ảnh hưởng của cung cầu, các yếu tố vi mô cũng như các bất động sản thương mại khác, giá thuê văn phòng còn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vĩ mô khác. Một thực tiễn có thể nhìn nhận rằng, nhiều tổ chức kinh doanh dịch vụ văn phòng cho thuê tại Việt Nam hầu như chưa quan tâm đến tác động của các yếu tố vĩ mô đến biến động giá văn phòng cho thuê trong khi các nghiên cứu về lĩnh vực này đều được thực hiện tại các nước phát triển trên thế giới thông qua các mô hình định lượng. Tại Việt Nam, theo tác giả, hiện tại vẫn chưa có nghiên cứu nào ứng dụng mô hình VAR để nghiên cứu tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng. Các yếu tố vĩ mô như tổng sản phẩm quốc nội (GDP), lạm phát, lãi suất ngân hàng, tăng trưởng tín dụng, vốn đầu tư nước ngoài, chỉ số chứng khoán ảnh hưởng đến thu nhập ròng trung bình trong tương lai của tài sản. Các khoản thu nhập ròng trong tương lai thông thường được ước lượng cho một giai đoạn nhất định thông qua hai tiêu chí cơ bản là doanh thu và chi phí dự báo, sau đó sẽ được chiết khấu với một tỷ suất chiếc khấu nhất định để tính giá trị tài sản. Do đó, việc xác định ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến việc xác định giá trị của BĐS thương mại nói chung và giá thuê văn phòng nói riêng trở thành một đề tài được quan tâm. Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra những nguyên nhân chính làm cho giá bất động sản thay đổi bất thường. Theo George Soros: “Để gây ra một sự bùng vỡ, phải có một dạng tín dụng hay đòn bẩy nào đó, vừa có một dạng ngộ nhận hay lý giải sai
9. 2 nào đó” (Soros, 2009). Nếu như “dạng tín dụng hay đòn bẩy” trong phát biểu ở trên liên quan đến sự tăng trưởng quá mức, thì “sự ngộ nhận” lại liên quan đến tâm lý của nhà đầu tư, và “sự lý giải sai nào đó” thì được dùng để đề cập đến các chính sách không hợp lý. Nghiên cứu thực nghiệm trên thị trường Singapore, Subramaniam Pillay chỉ ra rằng, có 4 nguyên nhân chính tác động đến giá bất động sản là: tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay và chỉ số chứng khoán, trong đó tốc độ tăng trưởng tín dụng là nguyên nhân chính (Subramaniam, 2005). Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Tác động của các yếu tố vĩ mô đến giávăn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu. Luận văn có các mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giải và kiểm định mối quan hệ nhân quả giữa biến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh và các biến kinh tế vĩ mô. Đưa ra kiến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thông qua các câu hỏi sau: Đầu tiên là nguyên nhân nàodẫn đến biến động giávăn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh? Sau khi trả lời được câu hỏi này, tác giả tiến trả lời câu hỏi về tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Trên cơ sở kết quả lượng hóa tác động của các biến kinh tế vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê hạng A tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả tiến hành đề xuất các kiến nghịcần thực hiện nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.  Về đối tượng nghiên cứu Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê hạng A trên địa bàn
10. 3 Thành Phố Hồ Chí Minh.  Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là biến độnggiá văn phòng cho thuê trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, trong giai đoạn Quý 4/2006–Quý 1/2015. 1.5. Phương pháp nghiên cứu. Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận về giá văn phòng cho thuê và sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô đến giá văn phòng cho thuê. Phương pháp thống kê mô tả nhằm điều tra, thu thập số liệu về tình hình thị trường văn phòng cho thuê, các yếu tố kinh tế vĩ mô có mối quan hệ tương tác với thị trường văn phòng cho thuê hạng A tại Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng nhằm mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến vĩ mô và giá thuê văn phòng hạng A trên cơ sở lý thuyết đã được phân tích, đánh giá. Từ đólượng hóa các tác động của biến vĩ mô đến biến giávăn phòng cho thuê làm cơ sở để đề xuất kiến nghị. 1.6. Kết cấu của luận văn Bài luận văn này được chia thành năm chương, cụ thể: Chương 1: Giới thiệu Trình bày về cơ sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu và kết cấu bài nghiên cứu. Chương 2: Cơ sở lý luận Giới thiệu khái quát các lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu. Tác giả cũng tiến hành lược khảo các nghiên cứu liên quan đến đề tài này trong chương 2,làm cơ sở để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế. Chương 3: Mô hình phân tích Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên cứu, cỡ mẫu, các đặc điểm của mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập dữ liệu, phương pháp phân tích số liệu, quy trình thực hiện nghiên cứu.