Luận văn Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

Nội dung tài liệu: Luận văn Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn Thành phố Hà Nội

1. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VIỆT THANH ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI – 2021
2. VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VIỆT THANH ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN THANH LÝ HÀ NỘI - 2021
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận văn là trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN ĐỖ VIỆT THANH
4. MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ................................................... 7 1.1. Lý luận về điều kiện kinh doanh bất động sản ................................ 7 1.2. Lý luận về pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ........................................................................... 20 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI ......................... 28 2.1. Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ..................................................... 28 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Hà Nội ................................... 48 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐIỀU KIỆN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ................................................. 57 3.1. Định hướng hoàn thiện điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài. .......................................................................... 57 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài .................................... 59 3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài ............................ 62 KẾT LUẬN .................................................................................................... 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 68
5. MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường; lượng tài sản của thị trường bất động sản chiếm từ 50% - 70% trong tổng tài sản quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Đặc biệt kể từ khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO, chúng ta có thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó không thể không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phần kinh tế mà còn tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợi thế về nguồn vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại Trong những năm qua, với việc hoàn thiện đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS đã đạt được những thành tựu đáng kể, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, bên cạnh đó, các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc, như: hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS nói chung, trong đó có các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài còn thiếu toàn diện, chưa đồng bộ, các quy định này còn tản mạn ở nhiều Luật khác nhau (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng ); các quy định của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư còn có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; 1
6. thủ tục hành chính trong quá trình đầu tư còn nhiều bất cập nên hạn chế sự thu hút đầu tư của các tổ chức, cá nhân nước ngoài ; vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn nhiều hạn chế, việc sở hữu nhà của các đối tượng này mới chỉ dừng lại ở mức thí điểm, chỉ một số đối tượng đủ điều kiện mới được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam Do vậy, trong tiến trình hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay, để tạo lòng tin cho các nhà đầu tư nước ngoài, một trong những yêu cầu đặt ra là phải hoàn thiện các thiết chế để kiểm soát có hiệu quả thị trường kinh doanh BĐS, có chính sách mở cửa hơn nữa để thu hút sự tham gia đầu tư của các chủ thể là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Thành phố Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn và quan trọng của cả nước. Quá trình phát triển kinh tế và phát triển các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng phổ biến và đặc biệt thu hút được vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động này đã đem lại nhiều thành tựu đáng kế góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của thành phố nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế nhất định liên quan đến việc áp dụng điều kiện được kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài đã làm cản trở phần nào hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Để tìm hiểu rõ hơn về pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội, tác giả đã chọn đề tài “Điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hà Nội " làm đề tài cho luận văn thạc sỹ. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Thời gian qua, vấn đề kinh doanh BĐS nói chung và điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Có thể kể đến một số công trình, bài viết tiêu biểu như: sách Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Nxb Tư Pháp Hà Nội; 2
7. Nguyễn Mạnh Khởi, “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 3/2007); Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010; Lê Ngọc Thạnh (2014), Những vấn đề về quyền sử dụng đất theo Luật kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 6/2014; Trần Huỳnh Thanh Nghị (2016), Những điểm mới và thách thức trong thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 2/2016; Võ Văn Hoà (2017), Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, Tạp chí Toà án, số 7/2017; Lê Lưu Hương (2012), “Quy định của Pháp luật về kinh doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ luật học; Hoàng Thanh Thảo (2013), Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ; Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Về cơ bản các bài viết, công trình trên đã đề cập đến những vấn đề chung nhất về hoạt động kinh doanh bất động sản như: hoạt động quản lý thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất và kinh doanh dịch vụ bất động sản; hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chưa có công trình nào đi sâu vào nghiên cứu một cách cụ thể pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài, xét ở cả khía cạnh lí luận và thực tiễn tại thành phố Hà Nội. Do đó, việc nghiên cứu đề tài này là cần thiết. 3
8. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ một số vấn đề lý luận về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài; thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài tại thành phố Hà Nội; đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu trên luận văn xác định những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: - Làm rõ một số vấn đề lý luận về bất động sản, kinh doanh BĐS, điều kiện kinh doanh BĐS và pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài; - Nghiên cứu, phân tích, bình luận các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài; - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài trong thời gian qua để có những nhận định và đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được cũng như những tồn tại, bất cập của vấn đề này; - Thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là nội dung các quy định pháp luật kinh doanh bất động sản về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội. 4
9. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào các các quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài; thực tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội trong khoảng thời gian từ 2016 - 2020 (5 năm). 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách, pháp luật kinh doanh BĐS trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xu thế hội nhập quốc tế của Việt Nam. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp tổng hợp; phương pháp phân tích, đánh giá (được sử dụng để bình luận, chỉ ra những ưu điểm, bất cập trong các quy định pháp luật và quá trình thực thi pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài). Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp diễn dịch, quy nạp, logic, so sánh để đảm bảo cho những lập luận đưa ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết phục. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện các chế định có liên quan đến điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài ở cả phương diện lí luận và thực tiễn áp dụng pháp luật; có tham khảo, đối chiếu pháp luật của một số quốc gia trên thế giới. Bên cạnh đó, luận văn cũng phân tích, đánh giá một cách khách quan những ưu điểm đã đạt được cũng 5
10. như những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp sửa đổi, hoàn thiện trong thời gian tới. Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo cần thiết và đáng tin cậy đối với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS liên quan tới điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng cho mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài Học viện. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận về điều kiện kinh doanh bất động sản và điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài. Chương 2: Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội. Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài. 6